सरकार द्वारा तैयार रेकनेर दरें कैसे रियल एस्टेट कीमतों को प्रभावित करती हैं?

बहुत से निवेशक आश्चर्य करते हैं कि कैसे अचल संपत्ति की कीमतें ऊपर और नीचे बढ़ती हैं (क्या वे?) वर्षों से। अचल संपत्ति की कीमतों के आंदोलन में एक बहुत बड़ी भूमिका 'तैयार रेकनर दरों' के रूप में बुलाया जाता है। शहर के प्रत्येक क्षेत्र के लिए तैयार गणना दर राज्य सरकार द्वारा परिभाषित की गई है। आइए हम इस बात को विस्तार से समझें।

प्रत्येक वर्ष सरकार द्वारा परिभाषित और प्रकाशित किसी दिए गए क्षेत्र के लिए रेडी रेकनर दरें भूमि, आवासीय संपत्तियों और वाणिज्यिक गुणों की कीमतें हैं। इसे समय-समय पर संशोधित किया जाता है जब भी सरकार को लगता है कि कीमतों में संशोधन की जरूरत है। स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण लागत जो एक रियल एस्टेट खरीदार द्वारा भुगतान की जाती है, इस तैयार रेकोनर मूल्य या संपत्ति की वास्तविक कीमत से कम नहीं हो सकती है।

उदाहरण के लिए - मान लीजिए कि कुछ स्थान के लिए तैयार रेकोनर दरें 4,000 रुपये प्रति वर्ग फीट (राज्य सरकार के अनुसार) पर निर्धारित की गई हैं और संपत्ति की लागत 40 लाख रुपये है। अब कल्पना करें कि निर्माता 50 लाख रुपये में संपत्ति की लागत का हवाला दे रहा है। अब स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान केवल 50 लाख रुपये होगा, क्योंकि यह 40 लाख रुपये से अधिक है। हालांकि - मान लीजिए कि आप काले रंग में 20 लाख रुपये और सफेद धन में केवल 30 लाख रुपये का भुगतान करने का फैसला करते हैं, फिर भी आपका पंजीकरण और स्टाम्प ड्यूटी 40 लाख रुपये की लागत पर भुगतान की जाएगी, क्योंकि सरकार द्वारा निर्धारित न्यूनतम मूल्य निर्धारण है।

ध्यान दें कि तैयार रेकोनर दरें संपत्ति के बिल्ट अप क्षेत्र से जुड़ी हैं, न कि कालीन क्षेत्र या सुपर बिल्ट अप क्षेत्र। तो यदि तैयार रेकनर दर 4,000 वर्ग / फीट है और निर्माता आपको बताता है कि वह आपको 4,000 वर्ग / फीट पर संपत्ति भी बेच देगा, मूर्ख मत बनो !, क्योंकि निर्माता आपको सुपर बिल्ट अप एरिया से जुड़ी कीमत बताता है और क्षेत्र का निर्माण नहीं किया गया है, जो ज्यादातर मामलों में अधिक है, इसलिए अंततः बिल्डर द्वारा लगाई गई दर हमेशा अधिक होती है, अगर आप इसे बिल्ट-अप क्षेत्र में परिवर्तित करते हैं। उदाहरण के लिए यदि सुपर बिल्ट अप क्षेत्र 1000 वर्ग / फीट है और निर्मित क्षेत्र 800 वर्ग / फीट है, तो सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र (40 लाख रुपये) के लिए उद्धृत 4,000 रुपये प्रति वर्ग / फीट क्षेत्र, 5,000 रुपये के बराबर है वर्ग / फीट निर्मित क्षेत्र के लिए उद्धृत (समान 40 लाख रुपये)।

बस यह सुनिश्चित करने के लिए कि आप शब्दावली को समझते हैं -

अब - यह बहुत स्पष्ट है कि तैयार रेकोनर मूल्य सरकार द्वारा निर्धारित उचित मूल्य (जो उचित मूल्य है) है। अब बिल्डर्स बाजार की स्थिति, मांग, गुणवत्ता और उनकी सद्भावना और उनकी शोषण शक्ति के आधार पर उस उचित मूल्य पर प्रीमियम चार्ज कर सकते हैं :)। तो बाजार मूल्य (बाजार में प्रचलित वास्तविक कीमत), निश्चित रूप से तैयार रेकोनर कीमतों (बेंचमार्क) की तुलना में हमेशा अधिक होगी। अब यदि बेंचमार्क स्वयं किसी भी समय पर उच्च है और वर्षों से भी बढ़ता रहता है, तो बिल्डरों द्वारा उद्धृत बाजार मूल्य भी अधिक होगा।

उदाहरण - पुणे में 'कोंधवा' नामक क्षेत्रों में से एक में, आपको सरकार द्वारा निर्धारित तैयार रेकोनर कीमत लगभग 3,700 रुपये प्रति वर्ग / फीट है, हालांकि बिल्डर्स कहीं भी 4,500 रुपये से 6,500 रुपये प्रति वर्ग तक चार्ज कर रहे हैं इस समय / फीट। कल्पना करें कि क्या इस साल सरकार इसे 4,000 तक बढ़ा देती है, तो स्वचालित रूप से दरें उस मार्जिन से बढ़ जाएंगी, क्योंकि बिल्डरों को लागत बढ़ाने के लिए एक अच्छा कारण मिलता है।

किसी भी राज्य सरकार के सबसे बड़े राजस्व स्रोतों में से एक संपत्ति पंजीकरण से स्टैम्प ड्यूटी है और यह हमेशा तैयार सरकारी मूल्यों (राजस्व बिंदु से) में तैयार है ताकि तैयार रेकोनर दर अधिक हो या इसके लिए कोई औचित्य हो, तो इसे बढ़ाएं विकास किया, सड़कों का निर्माण आदि ..

अब, आप एक निर्माता को भुगतान करने वाली वास्तविक कीमत को नियंत्रित नहीं कर सकते हैं, लेकिन क्षेत्र की तैयार गणनाकर्ता दरों की जांच करना एक अच्छा विचार है, जहां आप संपत्ति खरीदने की सोच रहे हैं। अब आपके क्षेत्र (या किसी भी क्षेत्र) की तैयार गणनाकर्ता दरें खोजने के कुछ तरीके हैं। उनमें से कुछ यहां कुछ आसान और कुछ कठिन हैं।

1. 'पंजीकरण और स्टाम्प ड्यूटी विभाग' की वेबसाइट पर

प्रत्येक राज्य सरकार के पास 'पंजीकरण और स्टाम्प ड्यूटी' का अपना विभाग होता है। आप 'पंजीकरण और स्टाम्प ड्यूटी विभाग' वाक्य खोजकर और Google पर इसके साथ राज्य नाम जोड़कर वेबसाइट तक पहुंच सकते हैं। जैसे कि आप 'पंजीकरण और स्टाम्प ड्यूटी महाराष्ट्र' (सीधा लिंक) के लिए महाराष्ट्र की खोज के लिए वेबसाइट खोजना चाहते हैं और पहला लिंक आपको 'igrmaharashtra.gov.in/' मिलता है। वेबसाइट पर, आपको एक लिंक खोजना होगा - जो 'बाजार दर' या राज्य की स्थानीय भाषा में कुछ समकक्ष कुछ कहता है। यदि आप भाग्यशाली हैं, तो आप अंतिम पृष्ठ तक पहुंच सकते हैं जो आपको राज्य के सभी शहरों के लिए तैयार रेकोनर दरों को खोजने में मदद करता है। यह आपको शहर, तालुका, स्थान या सर्वेक्षण संख्या के अनुसार दरों को खोजने में मदद करेगा। मैंने इस चाल की कोशिश की और 3 राज्यों के लिए वेबसाइट लिंक खोजने में सक्षम था

नोट - दरें प्रति वर्ग मीटर, प्रति वर्ग मीटर इत्यादि में प्रदर्शित की जा सकती हैं, इसलिए उन्हें प्रति वर्ग फुट में बेहतर ढंग से बदल दें और यह भी सुनिश्चित करें कि आप वेबसाइटों तक पहुंचने के लिए आईई या फ़ायरफ़ॉक्स का उपयोग करें, क्योंकि उन्हें अभी भी क्रोम मौजूद नहीं है!

2. आरटीआई आवेदन का उपयोग करना

दरों का पता लगाने का दूसरा तरीका आरटीआई आवेदन का उपयोग उसी पंजीकरण और स्टाम्प ड्यूटी विभाग (कई बार दिल्ली में 'राजस्व विभाग' कहा जाता है) के खिलाफ करना है। आपको बस इतना करना है कि संबंधित अधिकारी और आपके क्षेत्राधिकार में विशेष शहर और क्षेत्र की दरों के लिए आरटीआई दर्ज करें। प्रारूप और प्रक्रिया को समझने के लिए आप इस आलेख की सहायता ले सकते हैं

3. उप-रजिस्ट्रार का कार्यालय

सबसे अच्छा तरीका उप-रजिस्ट्रार कार्यालय (जहां गुण पंजीकृत हैं) पर जाना होगा और वहां से दरें प्राप्त करेंगी। यदि आपको वहां कर्मचारियों का समर्थन नहीं मिलता है, तो आरटीआई, सीआईसी और 'मेरे मित्र में से एक मीडिया में काम करता है' जैसे शब्दों का उल्लेख करना न भूलें और उन्हें आपके लिए कुछ काम करने को स्वीकार करना चाहिए।

4. समाचार पत्रों से

सभी समाचार पत्र समय-समय पर इन दरों को प्रकाशित करते रहते हैं। समय-समय पर रियल एस्टेट सेक्शन पर नजर रखें और आपको कुछ जानकारी मिलनी चाहिए। नीचे मैं 2012 से वर्ष 2013 में संशोधित दरों के लिए इंटरनेट से प्राप्त कुछ स्नैपशॉट संलग्न कर रहा हूं।







संपत्तियों को खरीदने के लिए तैयार रेकोनर दरें हैं, लेकिन किराया के लिए कोई तैयार रेकोनर दरें नहीं हैं। यह आश्चर्यजनक होगा कि अगर सरकार भी इसके साथ आती है, तो इससे हमें यह समझने में मदद मिलेगी कि कौन सा क्षेत्र बेहतर कर रहा है और कितना प्रीमियम घर मालिक सरकारी परिभाषित किराये की दरों पर पूछ रहे हैं।

कुल मिलाकर आप तैयार रेकोनर दरों के बारे में क्या सोचते हैं और क्या यह समग्र उद्योग में मदद करता है या इसके खिलाफ जाता है? कृपया अपनी टिप्पणियां दें!