यह 5 साल हो गया है जब रियल एस्टेट नियामक विधेयक का पहला मसौदा आया था और फिर वर्षों में इसमें कई संशोधन हुए थे। हालांकि 4 जून 2013 को, इसे कैबिनेट द्वारा पारित किया गया था और अब अगला कदम इस मानसून के मौसम में संसद में इसे प्रस्तुत करना है और यदि हमारे देश के लोग वास्तव में भाग्यशाली हैं, तो अंततः यह कानून का एक अधिनियम बन जाएगा।
हम सभी जानते हैं कि अचल संपत्ति क्षेत्र इतना अनियमित और असंगठित है। किसी भी चीज पर कोई उचित दिशानिर्देश नहीं हैं और बिल्डर्स इस स्थिति का अधिकतम उपयोग करने के लिए इसका उपयोग करते हैं और प्रत्येक स्तर पर सवारी के लिए खरीदारों को लेते हैं। बिल्डर्स और राजनेता नेक्सस बहुत ज्ञात हैं और पिछले 10-15 वर्षों से, अचल संपत्ति की कीमतों ने इस स्तर को पार कर लिया है कि एक आम मध्यम वर्ग परिवार कभी भी अपना घर नहीं लेगा।
इस परिदृश्य में, अचल संपत्ति के नियम केवल एक आवश्यकता नहीं हैं, लेकिन अगर उद्योग और समाज को दीर्घ अवधि में कुछ स्थिरता की आवश्यकता है तो उद्योग की एक बड़ी आवश्यकता है। इस लेख में हम रियल एस्टेट नियमों के सभी प्रमुख बिंदुओं पर चर्चा करेंगे। विनियमन में कई अच्छे मुद्दे हैं और यह किसी अन्य कानून की तरह उद्योग की मदद करेगा, इस बिल में भी कई कमीएं हैं और बिल्डरों द्वारा कई नियमों का शोषण किया जा सकता है। यह बिल जब भी अंतिम कार्य बन जाता है, केवल नई रियल एस्टेट परियोजनाओं पर लागू होगा, न कि चालू और पूर्ण परियोजनाओं पर।
पिछले कुछ दिनों से विभिन्न समाचार पोर्टलों और चर्चा मंचों पर बड़ी संख्या में चर्चाएं हुई हैं कि यह नियम कैसे एक महान बात होगी और यह एक और विफलता कैसे होगी। तो नियमों की प्रमुख हाइलाइट्स देखते हैं
1. लॉन्च से पहले सभी मंजूरी हासिल करने के लिए अनिवार्य
बिल के अनुसार, परियोजना को औपचारिक रूप से लॉन्च करने से पहले प्रासंगिक प्राधिकरणों और सरकारी निकायों से सभी आवश्यक मंजूरी हासिल करना अनिवार्य होगा। अभी बिल्डर्स इस परियोजना को लॉन्च करते हैं जब साइट पर सादे भूमि से ज्यादा कुछ नहीं है और किसी भी चीज़ के लिए अनुमति नहीं है। वे निवेशकों को गुलाबी चित्र देते हैं, जनता से पैसा लेना शुरू करते हैं और फिर भूमि अधिग्रहण, अनुमोदन प्राप्त करने और संरचना के साथ आने की समग्र प्रक्रिया शुरू करते हैं। इसका मतलब है कि निवेशकों के लिए स्पष्ट देरी और भ्रम और निराशा होगी।
इसके साथ, 'प्री-लॉन्च' ऑफ़र की अवधारणा गायब हो जाएगी और आप उम्मीद कर सकते हैं कि संपत्ति की कीमत लॉन्च पर अधिक हो। बहुत से लोग कह रहे हैं कि इस वजह से, उनकी आपूर्ति आपूर्ति पक्ष में मंदी हो सकती है, क्योंकि अभी एक निर्माता नई परियोजनाओं को लॉन्च करता रहता है। एक और आवश्यकता यह है कि, इन अनुमतियों को डेवलपर की वेबसाइट पर प्रदर्शित किया जाना है।
2. विज्ञापनों के लिए वास्तविक साइट के फोटोग्राफ का उपयोग
बिल के अनुसार, बिल्डरों को परियोजना के विज्ञापनों के लिए वास्तविक सायर चित्रों या वास्तविक निर्माण कार्य चित्रों का उपयोग करना होगा। अभी बिल्डर्स प्रचार उद्देश्यों के लिए वास्तविक चित्रों का उपयोग नहीं करते हैं।
ग्राफिक्स और चमकदार चित्रों का उपयोग करके भ्रम पैदा करना आसान है और यही वह समय होता है जो ज्यादातर बार होता है। बिल्डर्स प्रोजेक्ट साइट की क्लासिक ग्राफिक्स छवि का उपयोग करते हैं जो इसके चारों ओर हरियाली और प्रकृति से भरा है और यह आपको यह महसूस कर रहा है कि यह एक औपचारिकता है जिसे कोई याद नहीं कर सकता है। हालांकि हकीकत में परियोजना स्थल काफी अलग है। ऐसा हो सकता है कि इसके आस-पास की इमारतों और कोई पेड़ या कोई प्राकृतिक आवास न हो। आसपास की सड़कों खराब हो सकती हैं और परियोजना स्थल की ऊंचाई सामान्य से अधिक या कम हो सकती है।
यदि कोई निर्माता भ्रामक या गलत विज्ञापन डाल रहा है, तो यह बार-बार किया जाता है, तो तीन साल तक जेल की अवधि हो सकती है।
3. कालीन क्षेत्र से जुड़ी कीमतों के अनुसार संपत्ति की बिक्री
बिल का कहना है कि किसी भी बिक्री कार्यवाही का उपयोग उन कीमतों का उपयोग करना चाहिए जो कार्पेट क्षेत्र से जुड़े हैं और सुपर निर्मित क्षेत्र नहीं हैं। आम तौर पर बिल्डर्स पैरामीटर के रूप में 'सुपर बिल्ट अप एरिया' का उपयोग करते हैं और प्रति वर्ग फीट मूल्य को परिभाषित करते हैं। कालीन क्षेत्र शुद्ध प्रयोज्य क्षेत्र है जिसका उपयोग जीवित उद्देश्य के लिए किया जा सकता है (कल्पना करें कि आप कालीन को नीचे रख दें, फिर कितना क्षेत्र कवर होगा), हालांकि सुपर बिल्ट अप एरिया (या कई बिल्डरों द्वारा कहा जाने वाला बिक्री योग्य क्षेत्र) उपयोग करने योग्य है क्षेत्र, दीवारों, दरवाजे, पार्किंग क्षेत्र, सीढ़ियों, परियोजना के साथ मंदिर, जिम, बगीचे और सबकुछ आप कल्पना कर सकते हैं जो आपके पैकेज का हिस्सा है (प्रति खरीदार विभाजित)। तो सुपर बिल्ट अप क्षेत्र उच्च हो जाता है और प्रति वर्ग फीट की कीमत कम दिखती है, हालांकि यदि आप कार्पेट क्षेत्र द्वारा पूरी लागत को विभाजित करते हैं, तो आपको पता चलेगा कि आप कितना भुगतान कर रहे हैं।
आपको यह भी पता होना चाहिए कि समझौते में भी, केवल कालीन क्षेत्र का उल्लेख किया गया है। हालांकि बिल्डर्स केवल सुपर बिल्ट अप क्षेत्र पर मूल्य निर्धारण उद्धृत करते हैं।
4. राज्य स्तरीय नियामकों और केंद्रीय अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना की जाएगी
बिलों में यह भी कहा गया है कि केंद्रीय अपीलीय न्यायाधिकरण को केंद्रीय निकाय के रूप में स्थापित किया जाना चाहिए और प्रत्येक व्यक्तिगत राज्य में राज्य नियामक भी होना चाहिए। इसका मतलब है कि रियल एस्टेट सेक्टर और बिल्डर के लिए कुछ केंद्रीय दिशानिर्देश होंगे और प्रत्येक राज्य अपने राज्यों के रियल एस्टेट बिल्डरों को विनियमित करने पर ध्यान केंद्रित करेगा। राज्यों से राज्यों में कुछ नियम अलग-अलग हो सकते हैं। मैं व्यक्तिगत रूप से महसूस करता हूं कि इसके कारण कुछ भ्रम हो सकता है।
5. वास्तविक एजेंटों / व्यापारियों को खुद को पंजीकृत करने की आवश्यकता है
अभी, रियल एस्टेट एजेंट और डीलर किसी भी केंद्रीय / राज्य निकाय के साथ पंजीकृत नहीं हैं और इसलिए अत्यधिक अनियमित वातावरण के कारण, उनके पास कोई आचरण या सेवा मानकों को परिभाषित नहीं किया गया है। अब उन्हें खुद को पंजीकृत करना होगा और स्पष्ट जिम्मेदारियां और कार्य होंगे। उपभोक्ताओं को भुगतान किए गए कमीशन की राशि के लिए एजेंटों और डीलरों से अपने अधिकार मांगने में सक्षम होंगे।
6. प्रत्येक परियोजना के लिए अलग बैंक खाते
बिल के मुताबिक, एक निर्माता को प्रत्येक परियोजना के लिए अलग-अलग बैंक खाते बनाए रखना होगा और उस परियोजना के लिए 70% फंडों को उसी बैंक खाते में होना होगा। पिछले ड्राफ्ट में, यह संख्या 100% थी (इसका मतलब है कि परियोजना ए के लिए प्रोजेक्ट ए के लिए कोई पैसा नहीं लगाया जा सकता है), लेकिन ऐसा लगता है कि बिल्डर्स और राजनेता लॉबी बिल शब्द की गुणवत्ता को कम करने और नए मसौदे में सफल रहे हैं। संख्या 70% या उससे कम है। यह खरीदारों के लिए सुरक्षा की सेवा नहीं करता है क्योंकि बिल्डर्स अभी भी एक परियोजना से अन्य परियोजनाओं में 30% धन को हटाने में सक्षम होंगे।
फिलहाल, जिस तरह से यह काम करता है वह यह है कि जब एक गंभीर नकद संकट का सामना करने वाला एक निर्माता एक नई परियोजना शुरू करता है और पुरानी परियोजना को पूरा करने के लिए अन्य परियोजनाओं में एकत्रित धन का उपयोग करता है और यह चक्र चलता है। इससे घर खरीदारों के लिए बहुत सारी समस्याएं पैदा होती हैं क्योंकि कई बार बड़ी देरी होती है। फर्स्टपोस्ट ने इस विषय पर एक उत्कृष्ट लेख किया और निष्कर्ष निकाला कि रियल एस्टेट एक तरह का पोंजी योजना है
7. बिल्डर्स लिखित समझौते के बिना 10% से अधिक अग्रिम नहीं ले सकते हैं
एक निर्माता बिना लिखित समझौते के खरीदारों से 10% से अधिक अग्रिम धन नहीं ले पाएगा। अभी एक बड़ी प्रगति का भुगतान करके बहुत से सौदे होते हैं और समझौते के हिस्से में कई लोगों द्वारा देरी होती है। कई मामलों में अनुबंध कई महीनों या वर्षों के बाद होता है, क्योंकि ट्रस्ट के आधार पर बहुत सारे लेनदेन होते हैं। यह काले धन लेनदेन के कुछ हिस्से को कम करने में मदद कर सकता है। हालांकि केवल आप ही कुछ वास्तविक जीवन के मामलों को बता सकते हैं जो इस खंड में मदद और असफल हो सकते हैं।
8. ब्याज के साथ पूर्ण धनवापसी, अगर संपत्ति समय के साथ सौंपी नहीं है
बिल के अनुसार, बिल्डर को ब्याज के साथ अपने पैसे वापस करना होगा, अगर वह समय पर परियोजना वितरित करने में विफल रहता है। इस समय, इस बिंदु को समझौते में जोड़ा जाता है और लगभग हर बार, बिल्डर्स यह सुनिश्चित करते हैं कि इस बिंदु को समझौते में छोड़ दिया गया है और यदि वहां नहीं है, तो आपको उपभोक्ता अदालत दर्ज करनी होगी और लंबे समय बाद आपको पुरस्कृत किया जाएगा आपका अधिकार। हालांकि बिल इसे मानक नियम या खंड बना देगा।
इस बिल के बारे में सबसे बड़ी चिंता यह है कि यह केवल उन परियोजनाओं पर लागू होती है जो 4,000 वर्ग मीटर और ऊपर के आकार के कुल हैं और यदि कोई परियोजना 4,000 वर्ग मीटर से बड़ी है, तो बिल पूरे परियोजना को विभिन्न चरणों में तोड़ने और प्रत्येक चरण को देखने की अनुमति देता है अलग परियोजना। अब यह खंड स्वयं उपभोक्ताओं के लिए सुरक्षा परत को नष्ट कर देता है। क्योंकि एक निर्माता हमेशा पूरी परियोजना को विभिन्न चरणों में तोड़ सकता है और उन्हें अलग परियोजना के रूप में दिखा सकता है। कई बिल्डर्स वैसे भी कर पर बचाने के लिए विभिन्न कंपनियों के नाम के तहत विभिन्न परियोजनाएं चलाते हैं। तो अलग-अलग नामों पर दो या दो से अधिक उप परियोजनाएं चला रही हैं (जो वास्तव में केवल एक परियोजना के पक्ष में हैं)।
बिल के पुराने मसौदे में यह संख्या 1,000 वर्ग मीटर थी, लेकिन इस मौजूदा बिल में यह 4,000 वर्ग मीटर है, इसलिए कोई भी बिल को प्रभावित करने में सक्षम रहा है।
बड़ी चुनौतियों और समस्याओं में से एक बिल्डर्स का सामना सरकार की मंजूरी और विभिन्न अनुमोदनों के बारे में है। इसमें बहुत समय लगता है और रिश्वत और नौकरशाही के लिए द्वार खोलता है, बिल इस समस्या को बिल्कुल संबोधित नहीं करता है। यह बहुत अच्छा होगा अगर एक अलग सरकारी विभाग होगा जिसमें एक खिड़की निकासी होगी। इससे अधिक सटीकता के साथ परियोजना समापन समय को परिभाषित करने में मदद मिलेगी।
यह लाखों डॉलर का सवाल है जो हर शरीर के दिमाग में है, कि इस बिल के साथ, अचल संपत्ति की कीमतें नीचे आ जाएंगी या नहीं, जो किसी भी अन्य मुद्दे की तुलना में आम आदमी का सामना करने वाला सबसे बड़ा मुद्दा है। देरी और उपभोक्ता शोषण ठीक है अगर कीमतें सामान्य और किफायती हैं, लेकिन यदि कीमतें इतनी अधिक हैं कि आम आदमी की पहुंच से बाहर है, तो हर दूसरी समस्या माध्यमिक है।
यहां रियल एस्टेट बिल की एक प्रति है जो मुझे मनीलाइफ़ आलेख से मिली है
इस बिल के कई प्रभाव हैं और कई कारक और चर जो अचल संपत्ति की कीमतों को प्रभावित कर सकते हैं। कुछ कह रहे हैं कि कीमतें बढ़ सकती हैं और कुछ कह रहे हैं कि कीमत कम हो सकती है। लेकिन यह तब स्पष्ट होगा जब बिल वास्तविकता बन जाए।
हालांकि, हम यह सुनना चाहते हैं कि आप इस अचल संपत्ति बिल के बारे में क्या सोचते हैं और यह अचल संपत्ति की कीमतों को कैसे प्रभावित कर सकता है?
